8 (495) 120-20-89
 с 10.00 до 19.00 по московскому времени

Алгоритм аренды недвижимости для коммерческих / некоммерческих целей

Юридический алгоритм аренды помещения для коммерческих и некоммерческих целей.

В зависимости от того, какой объект недвижимости или отдельное помещение планируется для аренды под коммерческие или некоммерческие цели, необходимо внимательно отнестись к следующим юридическим этапам такой сделки:

Этап 1. Осмотр помещения (земельного участка) и сбор документов. При осмотре помещения необходимо обратить внимание на его качество, наличие дефектов, оборудования (например, кондиционеров, мебели, техники, решеток на окнах, охранной системы и пр.), сравнить площадь и данные помещения на поэтажном плане и экспликации помещения. Если это земельный участок – сравнить участок с данными в кадастровом паспорте и кадастровой выписке, изучить наличие подъездных путей, сделать вынос границ на местность, чтобы проверить границы участка по факту с его границами в документах.

Необходимо обратить внимание, имеется ли управляющая компания и какими документами регулируется ее деятельность и каким образом будут оформлены Ваши с ней отношения после аренды помещения, какие финансовые и правовые обязательства у Вас и у данной управляющей организации возникнут после аренды или таковые расходы несет арендодатель, или арендодатель несет только часть расходов, а остальные подлежат компенсации за Ваш счет. Обязательно запросите правоустанавливающие документы на объект, планируемый к аренде, документы на арендодателя (если это физическое лицо – убедитесь, что он не лишен дееспособности и правоспособности, не ограничен в ней, не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере), данный объект не сдается в аренду на короткий или на длительный срок, на данный объект недвижимости не имеют права притязания третьи лица. Если арендодатель юридическое лицо – не лишено ли оно правоспособности, не находится ли на стадии реорганизации, ликвидации или банкротства, закажите свежие выписки из государственных органов на объект недвижимости.

Этап 2. Приглашение юриста-эксперта. До заключения сделки по аренде помещения для коммерческих или некоммерческих целей нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области аренды коммерческой недвижимости, некоммерческой недвижимости, аренде земельных участков, имущественных комплексов соответственно. Задача эксперта провести должный юридический due diligence документов на арендуемый объект недвижимости, провести проверку сделки, насколько соблюдены права и обязанности арендатора или арендодателя, как усилить позицию и снять с себя такие недобросовестные обязательства, как капитальный ремонт по требованию одной из сторон, а также не повлечет ли аренда помещения дополнительные затраты в виде безвозмездной установки сигнализации за счет арендатора или отсутствие ответственности арендодателя за качество коммуникаций и инженерных сетей в арендуемом помещении, какие должны быть защитные механизмы, каким будет договор (долгосрочный или краткосрочный), повлечет ли данный документ споры о признании сделки недействительной или в принципе ничтожной, а также внести в договор аренды пункты, защищающие интересы конкретной стороны.

Этап 3. Изучение (составление) договора аренды. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание, всегда содержатся в договорах (соглашениях о намерениях, предварительных договорах, актах приема-передачи, заверениях об обстоятельствах, обязательствах, протоколах и иных документах, подписываемых в рамках сделки): как и когда производится оплата (система порядка расчетов), как и когда происходит передача помещения, когда переходит риск случайной гибели объекта и кто несет эти риски до определенного момента (дополнительная материальная ответственность), какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае его нарушения или его отдельных положений, имеются ли гарантии сторон, что будет происходить в случае уклонения одной из сторон от регистрации долгосрочного договора аренды в государственных органах, как и когда можно отказаться от сделки, не понеся соответствующих убытков, в каком виде принято помещение. На все эти и многие другие вопросы должен ответить юрист, составляя или исправляя для Вас договор и сопутствующие сделке документы.

Этап 4. Подписание договора. Все документы, превышающие объем одного листа, подлежат прошивке, а также скреплению подписями и печатями сторон, в том числе все дополнения и приложения. Обязательно необходимо проверить полномочия сторон на совершение сделки, наличие всех требуемых одобрений в соответствии с законодательством.

Этап 5. Регистрация договора аренды. После подписания долгосрочный договор аренды недвижимости и сопутствующие ему документы согласно требованиям сделки и законодательства, направляются в Росреестр для регистрации.

Отдельно необходимо обратиться внимание на уплату арендных платежей, порядок и частота изменения цены арендодателем, отображения ряда критериев по платежам в кризисные или финансовые рывки экономики, на платежи третьим лицам и порядок и часто их увеличения, обратить внимание на такие понятия, как «обеспечительный» или «авансовый» платеж, на порядок всех данных платежей по сделке и на документы, позволяющие той или иной стороне расторгнуть договор и закрыть его с соблюдением конкретно Ваших интересов по сделке.

Данная схема приведена для понимания структуры сделки. Провести ее качественно и безопасно - задача юриста.
Все права защищены. Вся информация, расположенная на настоящем сайте, а также статьи и документы, защищены законом.
Ее распространение, копирование, извлечение как полностью, так и частично запрещено без письменного разрешения ООО "Юридическая фирма К.О.Р.Д."