8 (495) 120-20-89
 с 10.00 до 19.00 по московскому времени

Алгоритм покупки / продажи недвижимости

Юридический алгоритм приобретения недвижимости

Вне зависимости от того, какую недвижимость (жилое или нежилое помещение, объект, незавершенное строительством объект, земельный участок, имущественный комплекс) и для каких целей (личных или коммерческих, под офис, для проживания, собственной эксплуатации или для иных целей) Вы планируете приобрести или же сдать (взять) в аренду, Вам предстоит пройти следующие юридические этапы:

Этап 1. Осмотр помещения и сбор документов. При осмотре помещения необходимо обратить внимание на соседние постройки, сравнить их наличие на поэтажном плане и экспликации помещения, изучить вопрос о перепланировках и их узаконенности. Если это земельный участок – сравнить участок с данными в кадастровом паспорте и кадастровой выписке, изучить наличие подъездных путей, сделать вынос границ на местность, чтобы проверить границы участка по факту с его границами в документах. Запросите документы на инженерные и коммуникационные системы, оцените их соответствие стандартам и их оформление в соответствие с законодательством, наличие реконструкции и наименование компании, которая осуществляла их строительство и подключение. Необходимо обратить внимание, имеется ли управляющая компания и какими документами регулируется ее деятельность и каким образом будут оформлены Ваши с ней отношения после приобретения недвижимости, какие финансовые и правовые обязательства у Вас и у данной управляющей организации возникнут после приобретения объекта. Обязательно запросите правоустанавливающие документы на недвижимость, документы на продавца (если это физическое лицо – убедитесь, что он не лишен дееспособности и правоспособности, не ограничен в ней, не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере), на данный объект недвижимости не имеют права притязания третьи лица, у него отсутствуют сособственники, если это юридическое лицо – не лишено ли оно правоспособности, не находится ли на стадии реорганизации, ликвидации или банкротства, а также запросите документы, на основании которые продавец сам приобрел данный объект недвижимости или возвел его (провел геодезические работы, если это земельный участок), закажите свежие выписки из государственных органов на объект недвижимости.

Этап 2. Приглашение юриста-эксперта. До заключения сделки по приобретению объекта недвижимости нужно привлечь юристов, которые специализируются именно в области купли-продажи коммерческой недвижимости, некоммерческой недвижимости, купле-продаже земельных участков, имущественных комплексов соответственно. Достаточно часто приглашают юристов, специализирующихся в других областях, и те за деньги клиента получают новый для себя опыт. При этом они тратят время обеих сторон сделки и деньги клиента на выяснение указанных выше важных нюансов и ознакомление с документами, не понимая их и будучи не в состоянии внятно объяснить, зачем им эти документы и что из них можно узнать, при этом задача клиента на проверку объекта не решается такими юристами. Задача эксперта провести должный юридический due diligence документов на приобретаемый объект недвижимости, в отношении самого объекта и оценить, насколько помещение «чисто», не повлечет ли его приобретение налоговые и иные тяжбы по задолженностям или иным просрочкам предыдущего собственника, спор о праве собственности, признания сделки недействительной или в принципе ничтожной, узаконивание отдельных помещений или возникновение сервитута, о котором продавец умолчал, а также внести в договор купли-продажи пункты, защищающие интересы покупателя.

Этап 3. Изучение (составление) договора купли-продажи. Важные аспекты, на которые следует обратить внимание, всегда содержатся в договорах (соглашениях о намерениях, предварительных договорах, актах приема-передачи, заверениях об обстоятельствах, обязательствах, протоколах и иных документах, подписываемых в рамках сделки): как и когда производится оплата (система порядка расчетов), как и когда происходит передача недвижимости, когда переходит риск случайной гибели объекта и кто несет эти риски до определенного момента (дополнительная материальная ответственность), какие штрафные санкции предусмотрены для сторон договора в случае его нарушения или его отдельных положений, имеются ли гарантии продавца или покупателя, что будет происходить в случае уклонения одной из сторон от регистрации права в государственных органах, как и когда можно отказаться от сделки, не понеся соответствующих убытков, если выяснились обстоятельства, при наличии которых объект недвижимости не будет Вами приобретен, в каком виде принят объект недвижимости, имеются ли долги, которые переходят к покупателю вместе с объектом. На все эти и многие другие вопросы должен ответить юрист, составляя или исправляя для Вас договор и сопутствующие сделке покупки (продажи) недвижимости документы.

Этап 4. Подписание договора. Все документы, превышающие объем одного листа, подлежат прошивке, а также скреплению подписями и печатями, в том числе все дополнения и приложения. Обязательно необходимо проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений, если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагентом является лицо физическое.

Этап 5. Регистрация сделки или перехода права собственности. После подписания договор купли-продажи недвижимости и сопутствующие ему документы согласно требованиям сделки и законодательства, направляются в Росреестр для регистрации договора и (или) перехода права собственности соответственно.

Отдельно необходимо обратиться внимание на уплату налогов, если оно имеет место быть, на порядок платежей по сделке и на документы, закрывающую сделку после получения зарегистрированных документов из Росреестра, т.к. на получении документов из указанного органа сделка не заканчивается.
Все права защишены. Вся информация, расположенная на настоящем сайте, а также статьи и документы, защищены законом.
Ее распространение, копирование, извлечение как полностью, так и частично запрещено без письменного разрешения ООО "Юридическая фирма К.О.Р.Д."